联合办公行业加速洗牌，“三驾马车”拉动BEEPLUS跨越式发展

　　告别了“一哄而上”跑马圈地的时代，联合办公行业在经历了几年的野蛮生长后，于2019年随着WeWork上市的折戟而步入调整期，行业发展的主题也由规模化扩张转向差异化优势打造，“一招鲜，吃遍天”的时期已经过去。

　　如同《疯狂原始人》中迷恋山洞的瓜哥，固守“舒适区”的联合办公品牌在行业竞争加剧的情况下面临出局风险，与之形成鲜明对比的则是那些不断更新业务模式、拓宽“护城河”，打造出多个利润增长点的“新人类”。

　　联合办公行业秩序重构，差异化运营成突围关键

　　现金流吃紧、持续亏损叠加空置率高企，加上WeWork上市受阻，优客工场IPO估值疑云，联合办公行业整体进入调整与重塑的阶段。

　　对于WeWork而言，经历过2019的折戟，如今这家公司已开始反思并调整路线，将部分业务重心抽离重资产的模式，探索开展更加轻资产、多元化的业务。有分析师认为，WeWork的业务转向虽不能立竿见影地扭转公司境遇，但长远来看，或将成为其走出困境的重要推动力。

　　反观另一大联合办公品牌优客工场，同样在逆势中探索。对比优客工场近年的营收结构数据不难看出，2018年前三个季度当中，联合办公业务为该公司贡献了绝大部分的营收，而依靠租金的单一盈利模式一直是联合办公企业被诟病最多的地方，这点可能会是影响资本推进的关键因素。为了优化营收结构、提升风险抵御能力，优客工场通过收购营销公司等方式，在2019年的营收结构中大幅提升营销和品牌服务的占比。这一剂“猛药”的效果尚待观察，但要真正摆脱对租金收入的重度依赖，优客工场或许仍有很长的路要走。

　　2020年受疫情影响，不少行业遭遇了“暗黑时刻”，联合办公行业同样如此。不过，从企业公布的营收数据来看，定位为“空间打造运营商”的BEEPLUS蜜蜂科技以亮眼的逆势增长，出乎多数人的意料。

　　公开资料显示，BEEPLUS以“联合办公”起家，在过去几年里，每年的业绩增速均超700%。这家公司旗下的联合办公空间平均入驻率达到了85%，其中广州IFC空间的入驻率更高达95%，放在联合办公行业来看，可以称之为“行业黑马”。

　　但更加值得关注的是，BEEPLUS的联合办公仅占整体营收的1/3左右，而推动BEEPLUS业绩快速增长的动力，更多来自其“大中企业定制及楼宇托管”业务单元。加上以新生活方式打开的新零售版面，使其盈利模式更加多元化。可以说，BEEPLUS通过三大业务版块的联动，不仅促进了业务间的相互导流，更增强了对市场风险的抵御能力。

　　通过面向企业客户开设的从办公空间设计、装修到运营的大中企业定制及楼宇托管业务线，BEEPLUS打破联合办公单一业务版块的局限。据了解，BEEPLUS的大中企业定制业务目前已全面布局一线城市、准一线城市及粤港澳大湾区，2020第一季度签约额已达1.5亿元，几乎等同于该业务版块的全年营收。

　　企业公装需求旺盛，“定制空间”市场广阔

　　对于中国的大多数90后人群来说，工作不再是一个地点，而是一种生活态度。因此具有设计感、更舒适的办公空间，不仅是企业文化的表现，更可以提高员工生产积极性。以办公空间人性化著称的谷歌，人均产值可达120多万美元，着实让人羡慕。目前，越来越多的大中企业意识到这点，选择通过空间定制来提高办公场所利用率，鼓励员工之间的沟通与协作，激发创新。然而在市场需求日益庞大的情况下，成熟的企业空间定制业务仍是一片空白，存在大量的“未满足的市场需求”。

　　大横琴&BEEPLUS产业办公空间

　　虽然中国的装修装饰行业市场体量庞大，但市场份额比较分散，集中度低，没有任何一家市场占有率很高的企业，呈现出“大行业，小企业”的特点，服务质量参差不齐。尤其在公装过程中，企业用户经常会遇到以下几个问题：创意设计稿和现场环境有冲突，创意环节无法实现;测量环节出现失误，装修过程追加预算;装修环节与设计环节脱节，导致还原度低、沟通成本提高;无法准时验收，增加企业营运成本。而对于大中型企业而言，这些问题往往需要耗费大量宝贵的时间成本和精力。

　　在此情况下，中高端办公空间装修运营成为需求与痛点最为突出的领域，而“大中企业定制”业务也就拥有了著名投资人巴菲特所述的“最湿的雪”和“最长的坡”,是一片广阔蓝海。

　　市场机构调研发现，由于大中型企业对品质的把控和整体流程的管理要求远高于一般水平，且市场消费更加理性，因此中高端空间定制业务的准入门槛较高。深耕于空间打造运营领域而获得的更高的设计水平、更高的质量标准、更高的交付效率、更精细化的运营，以及更具竞争力的成本管控，是BEEPLUS在这一业务领域快速抢占市场的关键。

　　据了解，BEEPLUS设有自己的“设计研究院”，设计师多来自于Gensler、5+Design、RTKL、隈研吾建筑事务所等国内外著名建筑、设计事务所，拥有极强的空间设计能力。而在项目落地建设的环节，也由BEEPLUS全程负责，确保品质与设计的还原度。这种“一站式服务”的模式大幅缩短了企业等待入驻的周期，更简化了企业方面的流程。在为铂涛集团定制的项目中，BEEPLUS在15天的时间内完成设计，仅用时45天完成项目的建设交付，并配套高标准的运营服务，为铂涛集团提供未来五年的空间运营支持。可以说，BEEPLUS用高水准交付的领跑姿态，向业界诠释行业标准应该是什么。

　　设计、建设与运营，是BEEPLUS大中企业定制业务从传统市场中“异军突起”，打开全新市场空间的核心亮点，为BEEPLUS带来大量的客户订单。除此之外，BEEPLUS还与传统商业地产集团、地方政府合作，二次开发存量物业，提升空间价值。截至目前，BEEPLUS已经为铂涛集团、瑞思集团等国内知名酒店管理集团、投资机构、零售品牌、上市公司、国企及地产开发商提供专业高效的空间定制服务方案，空间形式包含了联合办公、政务服务大厅、企业总部、零售空间等等。

　　创新业态逐渐形成，引战投落地提升实力

　　2019年，在市场整体遇冷的情况下, BEEPLUS的业绩却依旧表现出逆势增长的态势，在2019年中宣布完成B2、B3轮亿元级融资、最新估值超过10亿元人民币，并两度获得中国银行的授信额度，在去年引发不小轰动。

　　在分析中，我们发现BEEPLUS的营收金字塔还有一个潜在的增长点值得关注——新生活方式单元，简单理解为沉浸式的新零售空间。虽然新零售业态目前营收占比不明显，但是其扮演了BEEPLUS生态的流量入口和用户沉淀的角色，这是非常重要的一环。