alvin （来源：深圳楼市情报）
上个周末，深圳的楼市很不淡定！2天爆卖2300套房！在全国一片降声之下，深圳竟迎来了牛市？
近期开盘成绩单
招商领玺：11月28日开盘，主推456套住宅，4小时售罄！吸金超63亿。
龙光玖龙台：二期11月30日开盘，推售750套，均价4.8万/㎡，加装修费4500元/㎡，开盘售磬。
颐湾府：11月30日开盘，推售367套，毛坯均价8.1-13.2万/㎡，当天成交323套，去化近九成。
恒裕珑城：11月30日开盘，推售285套，去化8成，均价约4.1万/㎡。
特发天鹅湖畔：11月30日开盘，推售1388套，当场销售552套，主力价格区间：3.5-4.3万/㎡。
深圳房价又涨了，2019年迎来了深圳楼市开始复苏的一年，回顾今年的房价上涨，不是货币超发、不是大牛市回归、更不是基本面的支撑（人口增长、家庭小型化、产业夯实），我看更像是炒作…
来说说深圳的房价是如何开启轮动表演的。
二妹今年3月份从成都降落深圳，在做5万以下楼盘统计时，发现，那些楼盘真的远在天边（要坐个飞机才能到南山…哈哈哈哈哈哈）…
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第一轮，世界级湾区概念 前海成了湾区引擎
2月18日，史诗级《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，直接带动了深圳前海概念的腾飞，一时间，二手房蹭蹭上涨！比较有代表性的当属前海妖盘诺德假日花园，48平，小两房，面积小，总价低，好炒作…
从390万，到420，440，480，再到如今555万…一年时间，涨了100多万，（这是年入百万的励志现场）
我…
年初：423万
▲截图自链家成交价
如今：555万，不到一年，涨了132万！
▲截图自链家挂牌价
除了深圳前海，因这一政策出台后，惠州，东莞也在这春风荡漾的二月，迎来了年度高峰！
▲东莞房价走势
东莞从2月份开启跳涨，之后便一路高歌，谈及东莞，第一印象有两个：1、厂都；2、房价不便宜。
▲惠州房价走势惠州更明显，借助概念腾飞，自身却没有过硬支撑房价的本领，惠州即便打着粤港澳大湾区以及临深的概念，但在供应量巨大、人口基数小、以及无法成为睡城这三大致命弱点下，也很难翻身。2
第二轮，准确来说应该是5-7月。
3-4月之间，我们在统计各网数据时，深圳出现过小幅微跌状态，其中罗湖区为下跌重灾区，当时二妹因统计出罗湖区的房价连续下跌趋势，为此，大胆的二妹起了一个“老去的市中心，谁都不愿成为罗湖区的接盘侠”因而留言区沦为了唾沫的海洋…
短暂的下跌，并没有让刚需族安心多少。5月份，深圳楼市的成交量走高。
在楼市，对房价预判其中最重要的一项指标便为成交量。如果一旦成交走势在短暂的时间里有了质的变化，那么接下来量价齐升的可能性就越发有了理论支撑。
难免的现象是，因为有了量的提升，以及媒体声音的加持，购房者心态的变化…都将为本就十分炎热的深圳楼市带去多几分的热流！
不出意料的是，6月、7月，深圳楼市首先止跌了。
随之而来的是，二手房市场结构性上涨，例如：好房子二三十万加价挂牌，次房子一二十万跌价挂牌，直到7月份统计局发布70城房价指数，深圳的二手房均价竟从-0.1%，变成了涨0.7%。（均价上的体现，实际上已经有多盘开启了涨价模式），之后的楼市状况，也就不言而喻了—涨！没停过…
这就要说到今年的第三轮“楼市狂想曲”了！
好在，6、7月份新房市场，动静不大。—-这还不是因为没有供新嘛。2019年中新货实在太少。
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第三轮：818示范区，这是最狗血的上涨期
要说深圳的年度大事，可能没有一个深圳人不会说到中央发文直接支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区这件事儿。
按财经女侠叶檀的解读，这堪称深圳史诗级的大趋势，堪比1980年深圳作为特区的建立，迎来了40年来第二次腾飞…
这玩意儿，说起来有点儿大，对于二妹这种只想谈个暖暖恋爱，有个调皮捣蛋的娃的人，似乎这有关历史风向的，二妹除了跟着鼓鼓掌、热血沸腾一阵儿就抛之脑后，对这样的小我，意义没那么大…
当然我又多了一份希望：在这宏伟的历史背景下，说不定哪天二妹变身超级富婆机会也大一点…（就算是富婆，也是个美美美美美美丽的…）
废话有点多哈！回到正文。
正因为这样极大的政策出台，刺激了楼市，这次不仅是成交量上涨了，随之而来的，还有购房人数的增加（尼玛，从全国各地儿降落深圳的职业买家），二妹亲手接待过，来自成都的、来自重庆的、来自昆明的…至于北上广，二妹至今还没交上那样高端的盆友。
毫无疑问，818这个政策是空前凶猛的！不仅刺激了深圳楼市，更刺激了全国各地儿的投机者！
但狗血的是，能不能好好理解一下“先！行！示！范！区”这5个字！
先行，那肯定是既先进又美好的词儿。示范区，那规划纲要原文难道不是表述的高质量发展高地、法治城市典范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋的“示范”？谁提到高房价示范了？！！
只要有大事儿！必有大涨，深圳啊深圳，切勿把香港的教训当做经验而引进呀！
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第四轮：“金九银十”，新房供应潮下的深圳楼市
这一轮上涨，和第一二轮发生在二手房市场的上涨潮有点不一样。市场信号多数为引爆式的！
如：天健天骄，当天去化80%，中洲湾，引北上客户疯抢，深业中城打新，最可怕的是恒裕滨城单价屡创新高！从十几万，到最新挂牌价29万/平~
刚需别慌！这分明就是专业炒手们的自！导！自！演！
查询到链家的恒裕滨城挂牌信息，尽管挂牌价高高雄起，但挂牌时间却为一！年！前！查询恒裕滨城的成交记录，也是2年前以9万多、10万多的单价成交。
也就是说，尽管价格是29万/平，实际上根本就没人卵它！
不可否认，恒裕滨城是好地段，好房子。就算钱多人傻，也最多不过席地而坐，看戏吃瓜罢了。面对炒作，没有比当个专业吃瓜群众更过瘾的事儿了…
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第五轮：“西部大开发”，宝安区彻底“魔”性了
这要得益于10月底，三大重磅新闻出台。
一是前海扩容已提交国务院，实际上扩容不扩容，还不确定，更别说扩容到哪儿…
二是腾讯以85.2亿，竞得大铲湾地块，或将修建比腾讯现有办公面积大3倍的空间…
三是沙井的空港新城出了规划，以及海洋新城的加持，宝安从此有了“双城”并进的概念！
这三个重磅“大炸弹”直接“炸”飞了宝安，“炸”飞了西部，尤其以宝中、以及宝中外溢–碧海！
一纸图文，未见倪端，却带了实实在在的房价涨幅！让本该留给奋斗在一线的前海科技大楼里的技术咖们的宝中房产，彻底沦为了资产玩家们的“盘中餐”！7万、8万、9万…
腾讯的员工，可以去大铲湾撑船而居了。（可能我小觑了腾讯员工的收入喃？
）
宝安这个深圳西部大区，尤其是宝中，似乎顿时与南山区有了双峰对峙的倾向。
好吧，尽管涨了，但庆幸的是涨之前也买不起…
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第六轮：豪宅税认定标准的调整，让涨的比省的多
豪宅认定标准：小区容积率高于1.0，建筑面积144平米以下的住宅，满两年免征增值税！
上千万的豪宅，或许能省出约30多万的增值税的减免，正因如此，不少二手房的，竟然以此理由调高了售价。
20万-50万不等！让二妹有种中了五毒散的感觉，浑身都显脑壳痛！
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其实，房价上涨，就是一种效应罢了，听风是雨，值与不值得，早就脑之脑后了，只管往前冲，挤上车为原则…挤不上也会跟着瞎担忧。
其实，———-人生没必要那么辛苦啦…？？（真的么？不辛苦只有喝西北风，然后被摈弃为社会最底层！！）
其实，我他妈的也担忧呀，我知道是我瞎！！
昨晚和闺蜜小姐姐深圳湾人才公园，对酒当歌，谈及人生几何，然后所有的寒暄与对话都以一句“努力！努力！搞钱！搞钱！买房！买房”而作结！
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那么，也来总结一下，深圳购房版块的轮动效应吧！
如今，我们已知明显上涨的版块，已有宝中、碧海，今年年初沙井也涨过了，龙岗的大运，因世茂深港国际中心的开盘，公寓都4万多了，已经明显高于周边项目了，在其带动下，大运因版面新，环境好，也迎来了涨幅。
那么，当大运都涨了，离市中区更近的布吉、坂田呢？会不会补涨？
当宝中已经8、9万了，那福田还6-10万，西丽6-8万，福田、西丽会不会补涨？
哎，这个问题，我都不想推敲。每掐指一算，我的心就如玉石俱焚一次！
有一个理论，二妹还是比较认可的。那就是深圳迎来了版块轮动期。早期的罗湖、福田、南山。如今却是南山＞福田=前海=宝中！
你没有看错的是，宝安区宝中，升级为了深圳购房区域的第二名！与福田、南山、前海同等级！这个跨度是史诗级的，宣告罗湖退出江湖，同时预示城市新动线已初具端倪…
