alvin 再过几年，房地产的竞争格局将被改写。
3月31日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，下称“佳兆业”）举行线上业绩发布会。该集团主席兼执行董事郭英成、行政总裁兼执行董事麦帆、首席财务官刘富强等管理层到会。
财报显示，2019年，佳兆业的合约销售额为881亿元，同比增长26%，合约销售面积为464万平米，同比增长21%。营业收入480亿元，同比增长24%；毛利138亿元，同比增长24%；净利润达到42亿元，同比增长26%。会上，麦帆介绍称，该集团2020年的销售目标仍为1000亿元。
从1999到2019，佳兆业已度过了20载春秋，也是上市的10周年。在意义非凡的2019年，佳兆业始终紧跟战略方向，聚焦国家宏观战略政策支撑，布局全国，深耕大湾区，销售增速领跑行业、降负债指标超预期、盈利水平强劲增长、财务结构持续优化……销售、营收、利润、土地储备及财务稳健性等各项核心指标实现高质量、可持续增长。这一次佳兆业重回房企销售前30强，销售规模离千亿只有“一步之遥”。
01销售再创历史新高 负债四连降
销售数据方面，佳兆业集团2019年总合约销售约为人民币881.2亿元，同比增长25.8%，再创历史新高；总合约建筑面积约为464万平方米，同比增长21%；克而瑞“2019年中国房企销售排行榜”合约销售权益金额排名也由2018年的37位上升至今年的第27位，跻身TOP30。
回顾2015～2018年财报，佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%。其中，2017年佳兆业净负债率曾被纳入统计的23家内房企中排名第一位。而2019年佳兆业的净负债率为144%，较2018年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标，这也是自2016年来实现四连降。
截至2019年12月31日，公司现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）369.78亿元，较上年年底增长61.3%，速动比率（现金及银行存款╱短期借款）维持在1.1倍。
债务结构随之得到优化，根据业绩报告，在未来到期的债务中，1年内到期的占27%，1-2年内到期的占22%，2-5年内到期的占49%，5年以上的占2%。
具体来看，该集团在大湾区实现的销售额约占销售总额的61%，显示了该集团布局高质量发展城市群及核心城市，有效增厚公司价值红利。
麦帆表示，2020年佳兆业集团的可售货值达到1800亿元，其中55%来自大湾区。尽管年初遭遇新冠疫情，但集团会努力推进项目建设及销售节奏，不会轻易改变销售目标。按照2019年全年875亿元的销售目标计算，2020年佳兆业上调销售目标14.3%。
业内分析，佳兆业能在高盈利水平之下平衡整体现金流，最大优势在于其较早地开发抢占刚需市场和参与城市更新提升利润，土储质量很强。
02土地储备布局精良 八成集中在高线城市
佳兆业集团2019年继续以多元化渠道补充土地，以旧改、招拍挂、收并购的方式年内共获得30幅地块，应占计容建筑面积约为411.77万平方米，土地收购权益代价人民币达约272.14亿元，新增项目平均土地成本约为每平方米人民币6609元。
按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的53%，华中及长三角分别占22%及13%。按收购土地权益代价计，一线城市新增土地储备占整体新增土地储备的41%。
截至2019年12月31日，佳兆业集团共在48个城市拥有176个项目，近2700万平方米的土地储备，土储货值近人民币5300亿元，其中大湾区土地储备约1360万平方米，占整体土地储备的51%。而大湾区城市中，深圳地区占整体货储的三分之一，属于旧改项目的货值2200亿元，占比42%。
公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。
03 旧改专家 147个旧改项目重仓大湾区
财报显示，2019年佳兆业大湾区旧改占地面积达99%，旧改项目占地面积²同比增长33%达近4,000万平方米，其深圳、广州及中山各占比27%、36%及22%，期内佳兆业新拓展旧改项目19个，旧改项目总个数达147个，成功转化8个位于深圳、上海及惠州的旧改项目，可售货值接近350亿元，旧改项目占地面积同比增长33%，达4000万平方米，总货值接近2.5万亿元。
佳兆业执行董事兼总裁麦帆表示：佳兆业要一手抓旧改拓展，一手抓旧改转化。从项目布局看，大湾区项目面积占比达99%，重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市，这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。
大湾区，虽然是发展势头迅猛的现代化城市群，但它同时是一座座“缺地”的城市，如若要在大湾区中抢下市场份额，就必须啃“城市更新”这块骨头。
城市更新进程随慢，往往需要六到八年才能达成开发条件，但在这个过程中，佳兆业得以从各个角度逐个攻破，也建立了一支实力过硬的“城市更新”团队，佳兆业因此修得了自己的“独门武功”。
佳兆业近几年来，以地产为基础不断的进行多元化的布局，形成了“地产+”的新模式。在中国城市由外延扩张转向内涵增长的新格局下，不仅是单纯的建筑拆除重建，更要在城市功能的迭代中紧扣城市发展需求，实现包括民生保障、产业升级、经济再生及生态文化重建等方面目标,推动城市美好生活的建设。这也是国内罕见地以房企视角系统梳理城市更新业务的整套运营逻辑及未来趋势。
经过二十年的发展，佳兆业在旧改领域已经形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。前不久，获得“2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1”（中国房地产TOP10研究组）这一殊荣，便是最好的证明。
风光无限的2019，前途光明的2020。与时代同行、与城市共舞的佳兆业，未来一定会更值得期待。
